الزامات حمایتی اولین خرید ملکی - آی تی گپ

همین ابتدا مناسب است اشاره شود که سیاست های حمایتی برای خانه اولی ها در دسته سیاست های با رویکرد مالک کردن خانوارها واقع شده است، در حالی که براساس فهم نگارنده از مبانی علمی و تجربه روز دنیا، مهم ترین اولویت سیاستی برای مداخله کارآی دولت ها در بازار مسکن، باید متکی بر بازار اجاره، آن هم با حمایت مستقیم از سمت تقاضا باشد. به بیان دیگر، آنچه در نگاه سیاستگذاران حوزه مسکن -نه تنها در ایران، بلکه حتی در بسیاری از کشورهای توسعه یافته- شایسته توجه بیشتر است، بهره برداری از ظرفیت های بازار اجاره برای برطرف مشکل مسکن خانوارهاست. در بازار اجاره نیز، به ویژه پس از بحران مالی 2008 دنیای، مشاهده می شود که اغلب کشورها به تدریج تمایل بیشتری به سیاست های پرداخت مستقیم یارانه به متقاضیان واجد شرایط پیدا نموده اند که مهم ترین علت را می توان در کارآیی بیشتر پرداخت یارانه به سمت تقاضا در مقایسه با پرداخت یارانه به سمت عرضه مسکن دانست.

آنچه بیان شد، به آن معنا نیست که پرداخت یارانه به سمت تقاضا در بازار اجاره، به تنهایی قادر به حل مشکل مسکن برای همه اقشار جامعه است. با توجه به آنکه بازار مسکن از جهات مختلفی بخش بندی شده است، سیاست واحدی همانند پرداخت یاری هزینه اجاره به متقاضیان، می تواند نقش محوری و اصلی را در سبد سیاست های حمایتی مسکن تقریبا هر کشوری داشته باشد؛ اما به تنهایی نمی تواند در همه زیربخش های جغرافیایی، عایدیی و... بازار مسکن کارآمد باشد و سایر سیاست های حمایتی تکمیلی در حوزه های مختلف، از جمله حمایت از مالک کردن دسته هایی از متقاضیان، ضرورت می یابد. به علاوه، مسکن پدیده ای چندبعدی است که نقش های متعدد خدماتی، مالی، مالی، رفاهی، اجتماعی و... برای خانوارها ایفا می نماید.

با توجه به اهمیت و وزن بالای این دارایی در سبد ثروت اغلب خانوارها، مسکن حساسیتی ویژه برای سیاستگذاران نیز پیدا می نماید. به طور خاص در کشور ما که دهه هاست، تورم های مزمن بالا تجربه می شود، مسکن جایگاهی ویژه در ایجاد سپری در برابر تورم و حفظ (یا حتی افزایش) ارزش پس انداز خانوارها پیدا نموده است. بر این اساس، مالکیت مسکن مطلوبیتی دوچندان برای خانوارها پیدا نموده است. یکی از گروه هایی که در بسیاری از کشورها جزو واجدان شرایط برای حمایت قرار می گیرند، خریدارانی هستند که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن می نمایند (به طور مثال، زوج هایی که به تازگی تشکیل خانواده داده اند). احتمالا مهم ترین علت چنین سیاست هایی اهداف تساوی طلبانه و توزیع یارانه ها میان طیف وسیع تری از متقاضیان است.

حمایت از خرید مسکن خانه اولی ها اشکال متفاوتی می تواند داشته باشد: معین شرایط سهل گیرانه تر برای دریافت تسهیلات (که خود می تواند انواع مختلفی داشته باشد)، نرخ های بهره کمتر، نسبت تسهیلات به بهای ملک(LTV) بیشتر، اعتبارهای مالیاتی، و... . در هر صورت و به هر شکل، چنین یارانه هایی به متقاضیان امکان می دهد تا با سهولت بیشتری به خرید ملک مورد نظر خود اقدام نمایند. با توجه به چارچوب ها و رویه های رایج در بازار مالی مسکن کشور، به نظر می رسد سیاست هایی همانند افزایش سقف تسهیلات و نرخ های بهره حمایتی به سهولت در کشور قابل پیاده سازی است، در عمل نیز تجربه هایی در این حوزه حاصل شده است که هیچ یک به روندی پایدار برای خانه دار کردن متقاضیان تبدیل نشد.

یکی از دلایل این امر، تفاوت سازوکار معین سقف تسهیلات با روینمودهای متداول در دنیاست. در ایران اغلب سیاستگذار به طور مستقیم مبلغ اسمی سقف تسهیلات را معین می نماید، در حالی که رویکرد رایج در دنیا برای خانه های متعارف، معین سقف برای نسبت تسهیلات به بهای ملک است. ناکارآمدی رویکرد معین سقف اسمی تسهیلات در شرایط تورمی ایران به دفعات مشاهد شده است. با جهش های سریع قیمت در دوره های رونق قیمتی بازار مسکن مبلغ اسمی معین شده به سرعت قدرت خرید خود را از دست می دهد. پاسخ سیاستگذار به تنظیم مقررات مجدد برای برطرف این مشکل نیز معمولا با تاخیرهای طولانی صورت می پذیرد. بر این اساس، علاوه بر پایین بودن عمومی نسبت تسهیلات به بهای ملک که از ضعف نظام تامین مالی مسکن سرچشمه می گیرد، شاهد نوسانات شدید همین نسبت نیز هستیم که برنامه ریزی و اقدام به خرید مسکن را به ویژه برای خانه اولی ها دشوارتر می نماید.

به طور کلی، مقایسه انواع نسبت های رایج در حوزه بازار مالی مسکن، نشان دهنده ناکارآمدی بازار مالی مسکن کشور و فاصله عمیق وضع موجود با شرایط مطلوب و در مجموع بیانگر ضرورت توسعه آن است؛ چرا که این بازار قادر نیست منابع مناسبی در اختیار متقاضیان، از جمله خانه اولی ها، قرار دهد. حتی به فرض اگر بازار مالی مسکن بتواند منابع مناسبی در اختیار خانوارها برای خرید قرار دهد، در شرایط موجود، بازپرداخت اقساط ماهانه آن برای بسیاری از خانوارها مقدور نیست. عمده ترین مساله نیز به ضعف توان مالی (عایدی) خانوارها و بعلاوه تنوع محدود تسهیلات خرید (نرخ بهره ثابت) بازمی شود که در شرایط تورمی کشور، فشار زیادی در دوره های ابتدایی بازپرداخت تسهیلات به تسهیلات گیرندگان وارد می نماید.

از زاویه ای دیگر، موفقیت بسیاری از سیاست های حمایتی از خانه اولی ها در گرو توسعه بازار رهن اولیه در کشور است. افزایش رقابت در این بازار، نقش مهمی در عمق (Depth) و نفوذ (Penerteraion) تسهیلات رهنی در کشور ایفا می نماید. در شرایط فعلی، بانک های کشور منع قانونی جدی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن ندارند؛ اما غیر از بانک تخصصی مسکن، سایر بانک ها به دلایلی همانند تنگناهای مالی و محدودیت منابع یا مجذوب کننده نبودن اعطای تسهیلات بلندمدت با نرخ ثابت در شرایط تورمی تمایل چندانی به حضور در این بازار از خود نشان نمی دهند. در سمت تقاضا نیز ناکارآمدی تسهیلات برای خریداران (که تنها سهم اندکی از بهای تمام شده ملک را پوشش می دهد) در کنار استطاعت بازپرداخت اقساط، عواملی هستند که تمایل به دریافت وام را تحت تاثیر قرار می دهند.

در مجموع، ضعف هر دو سمت عرضه و تقاضا، شرایط را برای توسعه پایدار بازار رهن اولیه مناسب نمی نماید. در حوزه افزایش منابع موردنیاز برای توسعه بازار رهن اولیه، علاوه بر تاکید بر توسعه مالی و افزایش عایدی کشور، به طور خاص می توان بر توسعه بازار رهن ثانویه که در قوانین بالادستی هم مورد تاکید نهاده شده است، اشاره نمود. بهره برداری موثر از ظرفیت های این بازار ثانویه، هرچند نیازمند مقدمات، تنظیم مقررات مناسب و گذر زمان است، اما هرچه دیرتر این مقدمات و فرآیندها اجرایی شود، به همان مقدار نیز جامعه دیرتر از فواید آن بهره مند می شود. یکی دیگر از مسیرهای ممکن برای توسعه بازار رهن اولیه، معرفی تسهیلات نو و سازگار با شرایط تورمی ایران است. توسعه محصولات در بازار اولیه رهن (بازاری که تسهیلات خرید در اختیار متقاضیان قرار می دهد)، می تواند آزادی عمل بیشتری در اختیار خانوارهای متقاضی (از جمله خانه اولی ها) و بعلاوه تسهیلات دهندگان قرار دهد تا اعطانمایندگان تسهیلات و متقاضیان، به طور مشترک محصولی را که بیشترین تناسب را با شرایط طرفین دارد، برگزینند.

به ویژه در شرایط خاص تورمی ایران، سازگاری و تناسب انواع تسهیلات رهنی با نرخ های بهره متغیر (VRM) و قابل تنظیم (ARM) و بعلاوه تسهیلات رهنی از جنس پرداخت عمده قسط در انتهای دوره (Balloon payment) (مورد اخیر در این مقاله با جزئیات بیشتری مورد اشاره نهاده شده است)، می تواند مورد توجه دست اندرکاران قرار گیرد. به طور مثال، آنالیز ها نشان می دهد که تسهیلات با نرخ های بهره غیرثابت در اقتصادهای تورمی رواج بیشتری دارد. البته تنظیم مقررات مناسب در این حوزه لازم است. گفتنی است که معرفی محصولات مختلف در بازار رهن اولیه، هرچند می تواند موثر باشد؛ اما به تنهایی کافی نیست. پژوهش ها نشان می دهد که بازار رهن، در کشورهایی عمق و نفوذ مناسب می یابد که تورم های پایین و عایدیهای مناسب دارند. بنابراین این دو عامل به هم مرتبط، پیش شرط توسعه بازار مالی مسکن، چه در حوزه توسعه بازار رهن اولیه و چه در سایر حوزه ها، همانند توسعه بازار رهن ثانویه (که منابع را برای بازار رهن اولیه فراهم می نماید) یا توسعه نهادهای بسیار مهم مالی همانند صندوق های املاک و مستغلات، به شمار می رود.

براساس آنچه بیان شد، حمایت از خانه اولی ها دست کم در دو سطح قابل پیگیری است. سطح اول، توسعه بازار رهن است که به طور کلی با توسعه بازار مالی مسکن دریافت تسهیلات را برای عموم متقاضیان، از جمله خانه اولی ها تسهیل می نماید و سطح دوم، سیاست های حمایتی خاص خانه اولی هاست. از این منظر، توسعه متوازن و پایدار بازار مالی مسکن در گرو نگرش چندبعدی به جنبه های مختلف بازار مالی مسکن است و در تعامل با سایر سیاست های بخش مسکن باید نگریسته شود. به بیان دیگر، برای بهبود پایدار مشکل مسکن اقشار مختلف، نیازمند چارچوبی منسجم و یکپارچه هستیم که با نگاه به بخش های مختلف بازار مسکن و در نظر گرفتن منابع موجود، به طور موثر درباره سیاست های بلندمدت و اقدامات کوتاه مدت متناسب با آن بتوان تصمیم گیری و اقدام کرد. به علاوه، براساس تجربه دنیا، موفقیت در توسعه پایدار بخش مسکن، از جمله بازار مالی آن، در گرو بهبود شرایط مالی، رشدهای مالی پایدار و کنترل تورم است.

بدون این موارد، سیاست های مقطعی، هرچند در کوتاه مدت ممکن است مرهمی بر آلام بخش هایی از جامعه باشد؛ اما کارآیی لازم را برای بهبود پایدار این بخش، چه در حوزه خانه اولی ها، چه در حوزه مسکن اقشار کم عایدی و چه سایر بخش های بازار مسکن نخواهد داشت. در جمع بندی، این یادداشت کوتاه، به ضرورت و جایگاه پرداختن به سیاست های موثر و پایدار برای حمایت از خانه اولی ها در مجموعه سیاست های حمایتی مسکن کشور پرداخت. به علاوه، راهکارهای درون بخشی مختلفی برای بهبود بازار مالی مسکن و به تبع آن امکان پذیری حمایت پایدار از خانه اولی ها، مورد اشاره نهاده شد؛ بعلاوه بهبود رویه های تسهیلات دهی، معرفی محصولات نو در بازار رهن اولیه منطبق با شرایط تورمی کشور و توسعه بازار رهن ثانویه برای فراهم کردن منابع برای بازار اولیه رهن توضیح داده شد. این یادداشت براساس تجربه دنیا، پیش شرط کلیدی را برای بهبود پایدار بخش مسکن -از جمله بهره برداری کامل از ظرفیت محصولات و نهادهایی که مورد اشاره نهاده شد- افزایش عایدی و دست یابی به رشدهای مالی پایدار و به موازات آن، کنترل تورم برمی شمرد.

*اقتصاددان

منبع: دنیای اقتصاد